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2025年9月2日，国盛证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，百强房企销售额环比继续下降，市场延续调整态势。
报告具体内容如下：
8月房地产市场整体延续调整态势，百强房企销售金额环比继续下降，单月销售降幅因上年基数较低而收窄，累计同比降幅进一步扩大。1-8月TOP100房企实现操盘销售金额20708.6亿元，同比降低13.1%，降幅较上月扩大0.5pct；权益销售金额为16197亿元，同比降低14.4%，较上月降幅扩大0.9pct。从单月情况看，TOP100房企实现8月操盘口径销售金额2069.5亿元，同比降低17.6%，环比降低2.0%；权益口径销售金额1542.2亿元，同比降低22.5%，环比降低6.0%。 不同梯队房企累计销售额同比均下跌，其中TOP21-30房企跌幅最小。从2025年1-8月操盘销售金额来看，跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降8.7%； TOP31-50房企排名第2，同比下降10.2%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降17.6%。从累计权益销售金额来看，跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降11.4%；跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降18.6%。
对比2025年1-8月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。10强门槛从585.5亿元下降至560.6亿元，同比下降4.3%；20强门槛从235.8亿元下降至207.4亿元，同比下降12.0%；30强门槛从158.5亿元下降至149.2亿元，同比下降5.9%；50强门槛从97.9亿元下降至89.1亿元，同比下降9.0%；100强门槛从46.1亿元下降至35.1亿元，同比下降23.9%。
房企分化明显，头部房企强者恒强态势突出，8月TOP40房企中48%实现环比正增，前十房企中八家房企实现环比正增长，其中中海地产、绿城中国、华发股份（600325）、招商蛇口（001979）等环比增幅显著。从8月单月操盘口径销售金额来看，绿城中国最高为195.0亿元，其次为招商蛇口、中海地产、保利发展（600048）、华润置地，分别实现销售金额185.1、177.8、165.9、118.7亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有12家实现同比正增长，重点房企中，建发房产59.8%、招商蛇口44.6%、滨江集团（002244）10.6%、绿城中国7.7%、中海地产1.7%、华发股份-11.9%、华润置地-13.2%、保利发展-17.8%、越秀地产-52.0%。从2025年1-8月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1667.0亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额1563.0、1431.3、1230.4、1178.1亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有14家实现同比正增长，重点房企中，越秀地产10.1%、建发房产8.9%、华发股份0.6%、招商蛇口-4.3%、绿城中国-5.6%、滨江集团-10.4%、华润置地-12.0%、中海地产-16.3%、保利发展-17.0%。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：
（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份（600153）；
（2）地方国企/城投/化债：城投控股（600649）、城建发展（600266）、信达地产（600657）；
（3）中介：贝壳；
（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余（001914）等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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